Zarządzanie nieruchomościami jest to działalność zawodowa, prowadzona przez osoby posiadające licencję zarządcy nieruchomości, polegająca na zawodowym (odpłatnym), na zlecenie:

• prowadzeniu i nadzorowaniu bieżącej obsługi nieruchomości,
• planowaniu krótko- i długo-okresowych celów i sposobów ich realizacji w odniesieniu do zachowania nieruchomości w stanie nie pogorszonym i rozwoju nieruchomości,
• doradztwie w zakresie zarządzenia nieruchomością.

Spis treści 1 Źródła prawne 2 Definicja ustawowa 3 Uzyskanie licencji zarządcy nieruchomości 4 Formy prowadzenia działalności 5 Zarządzanie nieruchomościami a administrowanie 6 Standardy zawodowe 7 Podstawowe cele zarządzania nieruchomościami 8 Relacja właściciel – zarządca 9 Aspekty zarządzenia nieruchomościami 10 Cele właściciela 11 Podejścia 12 Zarządzanie nieruchomościami bez licencji 13 Interdyscyplinarny charakter zarządzenia nieruchomościami 14 Zobacz też

Źródła prawne

Zawody związane z obsługą nieruchomości:

• Zarządcy nieruchomości,
• Pośrednika w obrocie nieruchomościami,
• Rzeczoznawcy majątkowego,

wywodzą się z ustawy o gospodarce nieruchomościami, która określa podstawowe zasady prowadzania działalności zawodowej w tym zakresie. Są to zawody regulowane. Wykonywanie działalności w zakresie tych zawodów wymaga posiadania odpowiednich kwalifikacji i uprawnień. W przypadku zarządcy nieruchomości jest to odpowiednia licencja.

Definicja ustawowa

Według ustawy zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców na zasadach określonych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Uzyskanie licencji zarządcy nieruchomości

Obecnie aby uzyskać licencję zarządcy nieruchomości i móc prowadzić działalność zawodową związaną z zarządzeniem nieruchomościami należy spełnić kilka ustawowych warunków, w tym m. in. posiadać wykształcenie wyższe i ukończyć studia podyplomowe w zakresie zarządzenia nieruchomościami lub posiadać wykształcenie wyższe z zakresu gospodarki nieruchomościami, odbyć odpowiednio udokumentowaną praktykę i zdać egzamin. Licencję może uzyskać wyłącznie osoba fizyczna.

Formy prowadzenia działalności

Zarządzanie nieruchomościami można prowadzić:

• jako samodzielny przedsiębiorca, prowadząc działalność gospodarczą w określonej formie,
• jako pracownik najemny.

Każda firma prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami musi zapewnić wykonywanie czynności zarządzania przez osobę posiadającą odpowiednią licencję. Część czynności mogą wykonywać inne osoby lecz to osoba z licencją prowadzi nadzór nad tymi czynnościami i ponosi odpowiedzialność zawodową.

Zarządzanie nieruchomościami a administrowanie

Administrowanie jest to wyłącznie prowadzenie bieżących czynności związanych z obsługą nieruchomości. Zarządzanie nieruchomością jest więc znacznie szerszym zakresem działalności, choć najczęściej prowadzenie działalności zarządzania nieruchomością obejmuje również jej administrowanie.

Administrowanie obejmuje takie czynności jak:

• bieżące kontrole i przeglądy techniczne,
• naprawy i konserwacja bieżąca,
• sprzątanie,
• wywóz odpadów bytowych,
• itp.

Standardy zawodowe

Prowadząc działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jednym z obowiązków wynikających z ustawy, jest przestrzeganie tzw. standardów zawodowych. Jest to zbiór zasad, którymi musi kierować się zarządca nieruchomości, w swojej działalności zawodowej.

Podstawowe cele zarządzania nieruchomościami

Podstawowe cele zarządzania nieruchomościami to:

• utrzymanie nieruchomości w stanie nie pogorszonym,
• uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Relacja właściciel – zarządca

Zarządzanie nieruchomości jest działalnością zawodową prowadzoną na rzecz osób trzecich. zarządca odpowiada często za olbrzymi majątek, jakimi są nieruchomości lub generowane przez te nieruchomości dochody. Wszelkie inwestowanie w nieruchomość jest możliwe za zgodą właściciela.

Zarządca nieruchomości zobowiązany jest posiadać obowiązkowe ubezpieczenie z tytułu prowadzonej działalności zawodowej. Osoba na rzecz, której prowadzone jest zarządzanie nieruchomością, w przypadku powstania szkód związanych z tą działalnością, może dochodzić swych roszczeń także poprzez to ubezpieczenie.

Aspekty zarządzenia nieruchomościami

Do podstawowych aspektów zarządzania nieruchomościami należą:

• zarządzanie operacyjne
• zarządzanie strategiczne
  • planowanie ekonomiczno-finansowe
  • planowanie techniczno-budowlane

Cele właściciela

Cele właściciela nieruchomości określają stosowaną strategię osiągnięcia wyznaczonego celu:

• cele finansowe : preferowane przez właściciela oczekującego dochodów z nieruchomości, właściciel w tym przypadku sam nie korzysta z nieruchomości lub korzysta w niewielkim, ograniczonym zakresie,
• cele utylitarne (użytkowe) : preferowane przez właściciela korzystającego z nieruchomości, który oczekuje spełnienia określonej funkcji użytkowej,
• cele społeczno-gospodarcze : preferowane przez właściciela publicznego.

Wymienione wyżej cele często występują łącznie, a jeden z nich jest dominujący.

Podejścia

W zarządzaniu nieruchomościami można wyróżnić kilka podejść, w tym m. in.:

• obiektowe : to podejście skierowane na nieruchomość i jej administrowanie
• kapitałowe : traktujące nieruchomości jako lokatę kapitału,
• sektorowe : kreowane przez odpowiednie regulacje prawne,
• pro aktywne : uwzględniające planowanie wyprzedzające trendy rynku nieruchomości,
• dostosowawcze : uwzględniające już zaistniałe zmiany rynku nieruchomości.

Zarządzanie nieruchomościami bez licencji

Istnieją przypadki, w których dopuszczalne jest zarządzanie nieruchomościami bez licencji:

• zarządzanie własną nieruchomością,
• zarządzanie nieruchomością przez niektóre instytucje:
  • Agencję Nieruchomości Rolnych,
  • Wojskową Agencję Mieszkaniową,
  • Agencję Mienia Wojskowego,
  • Agencję Budowy i Eksploatacji Autostrad,
• zarządzanie nieruchomością przez wybrany na podstawie ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty mieszkaniowej.

Poza powyższymi przypadkami prowadzenie działalności zawodowej związanej z zarządzaniem nieruchomościami bez licencji jest niedopuszczalne wg polskiego prawa.

Interdyscyplinarny charakter zarządzenia nieruchomościami

Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Do prawidłowego prowadzenia działalności w tym zakresie niezbędna jest wiedza z wielu dziedzin:

• prawa
  • gospodarki nieruchomościami,
  • cywilnego,
  • postępowania administracyjnego,
  • budowlanego, geodezyjnego i kartograficznego
  • finansowego,
  • i innych,
• zarządzania,
• rachunkowości i finansów,
• ekonomii,
• budownictwa (architektura, konstrukcja, instalacje sanitarne, elektryczne i inne),
• gospodarki przestrzennej (planowania i zagospodarowania przestrzennego),
• ubezpieczeń,
• i wiele innych.

Ponadto specyfika pewnych nieruchomości narzuca konieczność, oprócz podstawowej znajomości wyżej wymienionych dziedzin, także szczegółowej znajomości określonych zagadnień, np.:

• zagadnień ochrony zabytków,
• zagadnień za zakresu prawa wodnego,
• i wiele innych.